当蒸汽和低于相应压力下饱和温度的壁面相接触时，在壁面上会发生凝结，此时蒸气放出汽化潜热而凝结成液体，凝结液成为项新的热阻。按照蒸汽在壁面上凝结形式不同，可分为膜状凝结(凝结液很报好地润湿壁面)和珠状凝结(凝结液以一颗颗液珠的形式依附在壁面上)
由于膜状凝结液在板式换热器壁面上形成完整的液膜，此时凝结时放出的潜热要通过液膜才能传给温度较低的壁面；珠状凝结时，换热是在蒸汽与液珠表面和蒸汽与冷壁间进行的，所以膜状凝结要比珠状凝结传热系数低。在实际过程中，一般都是膜状凝结，除非对壁面进行预处理或在蒸汽中加入促成剂，如水蒸汽凝结换热时可考虑在壁面上涂油。
在换热时，蒸汽流速对凝结换热的影响大。当蒸汽以一些的速度运动时，蒸汽和液膜间会产生一些的力的作用。当蒸和液膜的流动方向相同时，这种力的作用将使液膜减薄，并促使液膜产生一些波动，使传热增加。若蒸汽与液膜流动方向相反时，力的作用会阻挡液膜流动，使液膜增厚，传热减弱。但当这种力大于重力时，液膜会被蒸汽带动脱离壁面，反而会使传热系数增加。扳式换热器的流道比较狭窄，蒸流速的作用大，蒸汽的流动方向直于自上而下，并且应尽量单程布置，以增加传热性和利于凝液的排查。